投資を学ぼう!マルサントレードは「投資を学ぼう」を合言葉に“投資に関する考え方”を提案します。 投資を学ぼう!マルサントレードは「投資を学ぼう」を合言葉に“投資に関する考え方”を提案します。

1.REITって何?

REITは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産を主な運用対象にする投資信託のことです。日本の不動産を運用対象にし、証券取引所に上場されているものをJリートといいます。投資家から集めた資金を複数の不動産に投資し、その賃貸収入や売却収入を得て、投資家に分配・配当を行う形態の金融商品になります。

2.REITの仕組みって?

仕組みは下図のようになっています。

REITの仕組み

3.REITはどうやって買えるの?

取引所に上場していますので、取引時間中であれば株式と同じようにいつでも売買が可能です(銘柄によっては信用取引もできます)。

4.REITの魅力は?

下記のようなものがREITの魅力といえます。

(1)上場株式と同じようにリアルタイムに売買することができる。

(2)比較的高い利回りが期待できる。

REITは投資信託法に基づくため、毎期の利益の90%超を投資家に分配する場合に配当の損金算入が認められます。そのため、株式会社における法人税課税が回避され、利益の殆どが配当されます。

下記のPDFは2018年8月8日時点で東証に上場している銘柄の分配利回りやスポンサーの一覧です。

東証REIT市場に上場している銘柄一覧(2018年8月8日時点)

(3)分散投資により比較的安定した配当が期待できる。

REITは多数の物件に分散投資しています。空室発生などのリスクも分散されますので、比較的安定した配当が期待できます。

(4)少額から投資が可能。

実際に不動産を購入するには多額の資金が必要になりますが、REITは比較的少ない資金から不動産に投資することができます。

5.REITのリスクは?

主なリスクとして以下のようなものが挙げられます。

(1)元本割れリスク

投資した元本は保証されるものではありません。市場での取引価格は、不動産市況・景気見通し・需給動向により変動します。

(2)分配金変動リスク

分配金は不動産からの賃料収入等の変動に影響され、確定されたものではありません。また、金利上昇に伴う借入支払利息の増加、物件入替に伴う売却損の発生など、経費の増加によって利益が縮小することもあります。このほか、投資口の希薄化等により分配金や投資口価格が低下する可能性があります。

(3)借り換えリスク(リファイナンスリスク)

投資法人の資金調達のうち約半分は借入金や投資法人債により賄われていますが、返済期限が到来した借入金等については、返済財源を持たないために借り換え等により資金を再調達する必要があります。

ところが、信用収縮時には、貸し手の金融機関から高い金利を要求されたり、借り換えそのものに応じてもらえない可能性があります。このような状態になると、保有物件の売却やスポンサー引受増資で返済せざるを得なくなりますが、保有物件の売却は収益源の縮小になるため分配金の減少を招きます。また、スポンサー引受増資による返済もその配当負担を賄うため、従前の出資者への分配金を減少させることになります。

(4)災害等リスク

自然災害、環境問題等、予測不可能な偶発事故が発生した場合、投資対象不動産に被害を受けるリスクがあり、賃貸継続ができなくなると賃料収入が減少し、分配金の低下や投資口価格の下落が発生する可能性があります。

(5)制度リスク

不動産等にかかる法制度(税制、建築規制等)の変更により、不動産やREITの価値が影響を受ける可能性があります。

(6)導菅性要件抵触・法人税課税リスク

税法上、一定の要件(導管性要件)を満たした法人に対しては、投資法人と投資主との二重課税を排除するため、金銭の分配のうち利益の配当から成る部分の金額を投資法人の損金に算入することが認められております。大型ファンド1社が50%以上の投資口を買い占めた場合は同族会社と判定され、導菅性要件を満たせずに法人税課税対象となり、分配金を減少させることになります。

6.REITにはどんなタイプのものがあるの?

投資対象は、「オフィス」、「商業・物流施設」、「住居」、「ホテル」、「ヘルスケア」、「その他」の6つに分類されます。

さらに、1つの投資対象に集中して運用する「特化型」、複数の投資対象に限定して運用する「複合型」、投資対象を限定せずに組み合わせて運用する「総合型」に分類されます。下記のPDFは銘柄ごとの運用タイプと主なスポンサーをまとめたものです。

東証REIT市場に上場している銘柄一覧(2018年8月8日時点)

7.REITの投資判断指標は?

PERやPBRといった株価指標を用いることはありませんが、投資判断をするための指標は存在します。株式投資に慣れている方にはあまり馴染みのない言葉かもしれませんが、代表的な投資指標をご紹介します。

(1)分配金利回り

1口あたり年間予想分配金÷投資口価格(時価)で算出します。

収益性尺度のひとつで、他の投資商品の利回りと比較するためのものです。株式投資で言う配当利回りに相当するものです。

(2)NAV(Net Asset Value)倍率

投資口価格(時価)÷1口あたりNAV(修正純資産価値)で算出します。

NAVは、保有資産の市場価値(時価)-負債(時価)で算出した値で、NAVを発行済みの投資口数で割ったものが1口あたりNAVです。NAVはREITの解散価値に相当するもので、倍率が低いほど割安と判断され、1倍が分岐点とされます。株式投資でいうPBRに相当するものです。

(3)FFO(Fund From Operations)倍率

投資口価格(時価)÷1口あたりFFO(償還前利益)で算出します。

FFOは、純利益+減価償却費-不動産売買損益で算出した値で、FFOを発行済みの投資口数で割ったものが1口あたりFFOです。REITの場合、不動産の入れ替え(売買)が頻繁に行われるので、REIT本来のキャッシュフロー創出能力という点で、売買によるキャッシュフローを除外して算出したFFOを用いています。キャッシュフローによる投資回収年数に相当し、低いほど割安と判断されます。株式投資でいうPERに相当するものです。

(4)LTV(Loan to Value)倍率

社債・借入金等の負債額÷総資産価値で算出します。

借入金返済の安全度を測るもので、株式投資でいう負債比率に相当するものです。LTVが高いほど、金利・価格下落・借換に対するリスクが高まりますが、レバレッジ効果により投資家出資分の利回りを高めるというメリットもあります。

一般的に利用される代表的な指標をご紹介しましたが、銘柄によって投資対象も異なりますし、設立母体やスポンサーがしっかりしているかどうかなどもポイントになります。

指標はもちろん重要ですが、総合的に判断して投資をする必要があると思います。